【案件簡介】

2016年11月25日，馬某某與某市公共租賃住房發展運營管理有限公司簽訂《某某市公共租賃住房合同》，約定馬某某承租公共租賃住房一套，每月租金692.13元，租金半年一付。

2019年4月15日，某市政府辦發布《公共租賃住房共有產權出售方案的通知》，出售某市區范圍內政府投資建設的公共租賃住房，出售對象為已承租或已分配公共租賃住房且有購房意愿的承租家庭及已納入全市公共租賃住房輪候庫的申請家庭。

馬某某認為其符合公共租賃住房出售的對象，但沒有購買能力，在沒有向某市公共租賃住房發展運營管理有限公司提交申購申請書、經過復審同意及簽訂《公共租賃住房出售合同》的情況下，通過中間人的介紹將案涉房屋出售給了馬某1，并于2019年11月5日雙方簽訂《房屋買賣合同》，轉讓標的物的價款24000元。

合同簽訂后，馬某某向馬某1交付案涉房屋。馬某1接收案涉房屋后，又將案涉房屋對外進行出租，實際承租人向馬某1支付租金至2023年11月24日，但馬某1僅向某市公共租賃住房發展運營管理有限公司支付租金至2021年12月24日。

2023年12月18日，某市公共租賃住房發展運營管理有限公司以案涉房屋逾期支付租金，將案涉房屋的門鎖更換，實際承租人騰退案涉房屋后，馬某某按照某市公共租賃住房發展運營管理有限公司的要求將案涉房屋損壞之處維修好后予以了返還，并補交了欠付的租金。

馬某1認為，與馬某某簽訂《房屋買賣合同》時交付24000元的過戶費，現房屋被收回，合同目的不能實現，要求馬某某退還過戶費24000元并賠償損失。

【裁判結果】

法院認為，馬某某雖然租賃了公共租賃住房，同時也符合公共租賃住房出售的對象，但馬某某在沒有提交購買申請并簽訂《公共租賃住房出售合同》的情況下，并未獲得公共租賃住房的處分權，馬某某無權處分公共租賃住房。馬某某在無權處分的情況下，又將房屋出售給馬某1，該行為影響了其他困難家庭等人員同等申請公共租賃住房的權利，影響了社會公共利益，應屬無效。合同無效后，雙方當事人應當恢復到合同履行前的狀態，即馬某某應向馬某1返還24000元，馬某1應向馬某某交還案涉房屋的原始狀態。但馬某1在購買案涉房屋時也存在過錯，且本案的實際情況是，房屋已由馬某某維修好后予以了交還，馬某1在占有案涉房屋期間收取的租金與《房屋買賣合同》中約定的標的物價款24000元不相上下。結合雙方的過錯程度、占有使用房屋的情況、馬某1收取租金的金額、馬某某補交的租金及維修情況，本院認定馬某1并沒有實際損失，對馬某1的全部訴訟請求，本院不予支持。

【法官說法】

高秋香（西寧市城西區人民法院環資庭二級法官）：公共租賃住房是指面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房，承租人不得轉租、轉借或出售。本案中，馬某某即使通過申請承租了公共租賃住房，符合公共租賃住房出售對象的條件，但也應當通過提交購買申請獲得公共租賃住房的所有權。但馬某某在未提交購買申請的情形下，未獲得房屋處置權就將案涉房屋轉讓給了馬某1，該行為影響了其他困難家庭等人員同等條件下承租或申購公共租賃住房的權利，影響了社會公共利益。根據《中華人民共和國民法典》第八條的規定：“民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗”及第一百五十三條的規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！瘪R某某轉讓公共租賃住房的行為應屬無效。